Raport Evaluare Test
Evaluare Apartament 2 Camere
Analiză comparativă de piață (CMA) • Otopeni Odăi • ID Proiect: #366
*Premium de Locație vs Tunari + Parcare
1. Analiza Contextului Imobiliar
Pentru a determina valoarea corectă, am analizat tranzacțiile din baza noastră de date (Monga Comps), comparând Otopeniul cu piața limitrofă (Tunari). Observăm o tendință clară: Otopeniul își consolidează statutul de "Extensie a Bucureștiului", justificând un preț/mp superior.
Context Educațional: Premium-ul de Locație
De ce un apartament de 42 mp în Otopeni valorează mai mult decât unul de 45 mp în Tunari?
Răspunsul este Infrastructura & Lichiditatea. Accesul direct la DN1, transportul public (linia albastră) și proximitatea aeroportului fac ca Otopeniul să aibă un grad de ocupare la închiriere de 95% vs 80% în Tunari. Acest lucru se traduce direct în prețul de vânzare.
2. Tranzacții Relevante (Baza de Date)
Prețul recomandat (Target 80k) este validat prin încadrarea între două tranzacții reale recente:
| Zonă / Tip | Configurație | Preț Tranzacție | Impact asupra Evaluării |
|---|---|---|---|
| Tunari (Comp #16) | 45 mp (Studio) | 77.000 € |
Vezi Detalii (ID 334) Suportul de Preț: Dacă în Tunari s-a vândut cu 77k, acesta este minimul absolut pentru Otopeni, chiar și la o suprafață ușor mai mică. |
| Tunari (Comp #22) | 50 mp + Grădină | 90.000 € |
Vezi Detalii (ID 323) Rezistența: Această tranzacție arată că piața absoarbe prețuri mari, dar pentru beneficii extra (grădină/spațiu). Noi concurăm prin locație. |
| Subiect (Otopeni) | 42 mp + Parcare | 80.000 € (Est) | Sweet Spot-ul generat de Parcare + Locație. |
3. Analiză SWOT (Puncte Tari / Riscuri)
- Parcarea (Asset): În zona Odăi, parcarea devine critică. Valoarea ei intrinsecă adăugată la prețul mediu pe mp din Tunari ne duce peste pragul de 80k.
- An 2021: Imobilul este recent, eliminând riscurile de mentenanță pe termen scurt.
- Poziționarea: Acces rapid către București comparativ cu Tunari/Balotești.
- Suprafața Compactă: La 42 mp, prețul pe mp rezultat (~1.900 €/mp) este la limita superioară a zonei Odăi.
- Percepția "Margine de Otopeni": Trebuie combătută ideea că Odăi este "prea departe", subliniind accesul la DN1.
4. Cine este Cumpărătorul?
Țintim "Investitorul Pragmatic" sau "Corproatistul din Nord".
Acest cumpărător lucrează în zona Pipera/Aurel Vlaicu. Nu își permite prețurile din Aviației (150k+), dar refuză să stea în Tunari/Balotești din cauza traficului.
El vede acest apartament ca pe un "Hub de tranzit": mic, ușor de întreținut, cu parcare asigurată și acces rapid la birou. Este dispus să plătească premium-ul de 3.000-4.000 € peste prețul din Tunari strict pentru timpul câștigat în trafic.
Raport generat de Monga Imobiliare. Analiză bazată pe tranzacții verificate din baza de date internă.