Monga Imobiliare utilizează fişiere de tip cookie pentru a personaliza și îmbunătăți experiența ta pe Website-ul nostru. Înainte de a continua navigarea pe Website-ul nostru te rugăm să aloci timpul necesar pentru a citi și înțelege conținutul Politicii de Cookie. Prin continuarea navigării pe Website-ul nostru confirmi acceptarea utilizării fişierelor de tip cookie conform Politicii de Cookie.
Politica de Confidentialitate Politica de Cookie

Golden Report

Raport Evaluare de Piata (CMA)

Analiza Financiara & Strategie de Pret • Otopeni, Golden Residence
Data: Februarie 2026
ID Proprietate: #Monga_GR74
Statut: Pregatit pentru Listare
Contextul Analizei: De la speculatie la certitudine
Piata imobiliara din Otopeni trece printr-un moment de maturizare. Cumparatorii sunt mai atenti la bugete si fac o diferenta clara intre "pretul cerut" din anunturi si costul real, final, al mutarii intr-o casa noua. In acest context, evaluarea noastra se bazeaza pe o dovada dura a pietei, nu doar pe oferte teoretice.

Fundamentele pretului corect:
1. Dovada tranzactiei din noiembrie: Cel mai puternic argument pentru listarea noastra la 155.000 EUR este faptul ca un apartament absolut identic (74 mp, in acelasi bloc) a fost vandut recent cu 148.000 EUR, dupa ce fusese listat la aceeasi suma de 155.000 EUR. Aceasta ne arata exact cat este dispusa banca sa finanteze si cat ofera un cumparator hotarat. Nu bajbaim, stim exact unde e piata.
2. Matematica parcarii (10.000 EUR): In Golden Residence, diferentele de pret sunt matematice. Un apartament vandut astazi fara parcare cere 145.000 EUR. Cele cu parcare cer 160.000 EUR. Prin urmare, piata taxeaza lipsa unui loc de parcare privat cu aproximativ 10.000 - 15.000 EUR. Parcarea este un avantaj clar, palpabil, in fiecare zi.
3. Costul asteptarii: Sa cumperi un apartament nou, "la alb", inseamna sa mai scoti din buzunar intre 15.000 si 25.000 EUR pentru finisaje si mobila, pe langa o asteptare de 3-6 luni. O oferta completa, gata de locuit, elimina aceste blocaje financiare si de timp.
Pret Recomandat de Listare
155.000 €
Punctul de echilibru (148.000 € - 152.000 €): Strategia noastra este simpla. Iesim in piata la 155.000 EUR. Fata de vecinii care cer 160.000 EUR, vom parea optiunea inteligenta si accesibila. In acelasi timp, ne pastram o marja normala de negociere pentru a inchide tranzactia in zona validata de banci, in jur de 148k - 150k.
74 mp
Suprafata Utila
2.094 €
Pret cerut / MP (Echipat complet)
1. Context Macro: Ce dicteaza piata in 2026?
Evolutia preturilor nu este intamplatoare. Dificultatea de a construi proiecte noi in nordul Bucurestiului a impins familiile si tinerii profesionisti catre Ilfov. Otopeniul capteaza aceasta cerere pentru ca ofera scoli, supermarketuri si un acces testat catre zona de birouri din Pipera-Aurel Vlaicu.
Dovada din Piata
Vanzarile Reale
Tranzactia recenta la 148.000 EUR din complex ne arata ca piata nu mai inghite preturi fanteziste. Cumparatorii sunt educati, evalueaza corect metrul patrat si fac oferte ferme.
Pragul Psihologic
Bariera de 160.000 €
Bancile si clientii incep sa spuna "nu" cand un apartament vechi de 3 camere trece de 160k. Aceasta suma este pastrata in general pentru blocurile ridicate anul acesta.
Avantajul "La Cheie"
Fuga de Santiere
Pentru ca lipsesc mesterii si materialele s-au scumpit, clientii prefera sa dea un ban in plus pe o casa gata facuta decat sa coordoneze ei o lucrare de amenajare.
2. Tabelul Concurentei: Cu cine ne luptam direct?

Pentru a sti exact unde ne pozitionam, am extras din piata 11 exemple: o tranzactie reala din bloc, listarile vecinilor si alternativele din alte zone ale Otopeniului. Aici vedem exact ce avantaje le oferim cumparatorilor.

Proprietate & Status Pret EUR De ce ar cumpara de la noi? (Avantaje) Unde pierdem puncte? (Riscuri)
Subiect
Monga Listare Propusa
Golden Residence (74 mp) 		155.000
  • Pretul este ancorat intr-o realitate recenta (tranzactia din noiembrie).
  • Nu ascundem costuri: are parcare si e mobilat.
  • Trebuie sa combatem ideea ca blocul din 2009 este "vechi" comparat cu cele noi din zona.
TRANZACTIE NETA
Golden Res. (Nov. An Anterior)
Acelasi Complex 		148.000
(Listat la 155.000)
  • Ne arata exact unde se vor intalni cererea si oferta la finalul negocierii.
  • Unii cumparatori ar putea afla pretul acestei tranzactii si il vor folosi ca argument sa traga pretul in jos.
Vecin Direct 1
Golden Residence (Etaj 1)
Link Storia 		160.000
  • Oferim acelasi spatiu, in aceeasi curte, dar suntem cu 5.000 EUR mai ieftini din start.
  • Au poze excelente si un design interior care ia ochii usor la prima vizionare.
Vecin Direct 2
Golden Residence (ImoNord)
Link Imobiliare 		160.000
  • Faptul ca exista doua apartamente la 160k face oferta noastra de 155k sa para mult mai corecta.
  • Clientii pot deveni confuzi avand trei oferte similare de la care sa aleaga in acelasi bloc.
Ancora Minima Interna
Golden (Fara Parcare)
Link Storia 		145.000
  • Cumparatorul rational stie ca bataia de cap cu parcarea in Otopeni nu merita economia de bani.
  • Daca banca nu le da mai mult de 145k, vor alege aceasta varianta de nevoie.
Proiect Bloc Nou
Darwin Tunari (Premium)
Link Storia 		160.000
  • Suntem cu un pas mai aproape de DN1 decat Tunariul, economisind minute zilnic in trafic.
  • E bloc nou (2024), are lift si tehnologii moderne. Asta atrage bugete premium.
Proiect Nou Est
Otopeni Est (Nou)
Link Imobiliare 		149.900 (+TVA)
  • La noi pretul este clar (fara TVA surpriza) si oferim un living si camere mai spatioase (74mp vs 63mp).
  • Clientul roman este in general foarte atras de cuvantul "nou", chiar daca suprafata este mica.
Competitor Zonal
Luxor / 23 August
Link Storia 		145.000
  • Avem loc de parcare privat si suntem intr-un complex organizat, nu un simplu bloc pe strada.
  • Acea cladire are lift functional, un avantaj greu de combatut pentru o familie cu carucior.
Stadiu "In Dezvoltare"
Sorescu Residence (Odai)
Link Imobiliare 		138.284 (TVA incl)
  • Eliminam cele 3-4 luni in care cumparatorul ar plati si rata la banca, si chirie pana se muta.
  • Un pret sub 140.000 EUR face clientii sa inchida ochii la viitoarele costuri cu mobila.
Alternativa Stradala Veche
Otopeni Central (Vechi)
Link Imobiliare 		129.900
  • Cei 14 mp in plus fata de ei schimba total felul in care traiesti in casa.
  • Pretul mic atrage o multime de cumparatori la prima vedere.
Cele mai ieftine oferte
Otopeni 23 August & Westside
Diverse 		115.000 - 120.000
  • Oferim o cu totul alta calitate a vietii (vecini, curte inchisa, intimitate).
  • Exista multi cumparatori care nu isi permit efectiv sa treaca de bugetul de 120.000 EUR.
3. Cine va cumpara acest apartament?
01. Familia la primul "Upgrade"

Ce cauta: Au un copil mic si stau intr-un apartament de 2 camere. Vor spatiu, dar banca le da un buget fix.
De ce vor alege oferta noastra: Primesc o suprafata foarte buna (74 mp) fara frica facturilor ascunse. Faptul ca nu mai trebuie sa umble prin magazine de mobila este o usurare masiva pentru bugetul familiei.

02. Profesionistul din Pipera

Ce cauta: Sa ajunga in 20 de minute la birou si sa aiba unde sa isi lase masina seara.
De ce vor alege oferta noastra: Prefera sa dea un pret corect pe un apartament functional astazi, decat sa se mute intr-un camp promitator sau intr-un bloc unde vecinii inca dau gauri cu bormasina in pereti.

03. Investitorul pe chirie

Ce cauta: Un apartament care sa produca bani imediat (Randament clar).
De ce vor alege oferta noastra: Il va cumpara (probabil dupa o negociere ferma) tocmai pentru ca poate semna contractul de inchiriere cu un tenans in saptamana urmatoare de la notariat. Nu exista luni moarte.

4. Concluzie: Puncte Forte si Puncte Slabe
Puncte Forte (Aici castigam)
  • Pretul este testat: Cand un evaluator bancar va veni in apartament, noi ii aratam ca la parter s-a vandut acelasi lucru cu 148.000 EUR in toamna. Asta ofera siguranta si viteza in aprobarea creditului.
  • Pachetul complet bate concurenta din bloc: Listam cu 5.000 EUR sub ofertele vecinilor identici. Suntem pur si simplu cea mai logica alegere financiara pentru cineva care vrea sa cumpere in Golden Residence.
Riscuri (La ce sa fim atenti in discutii)
  • Varsta blocului: Construit in 2009. Trebuie sa comunicam clar ca o cladire care are deja cativa ani si a trecut proba timpului nu ascunde vicii de constructie ascunse specifice dezvoltarilor facute in graba azi.
  • Estetica: Pentru clientii care cauta pereti cu profile decorative si lumini LED ambientale, va trebui sa explicam ca diferenta de pret ii ajuta sa isi personalizeze spatiul daca doresc.
Raport fundamentat pe date reale din piata – Divizia de Analiza, Monga Imobiliare • Februarie 2026